Section 1 : Les TERRES HABOUS

1§. Les caractéristiques du bien habous

J. Luccioni a défini le bien habous comme:

“un acte juridique par lequel une personne, en vue d’être agréable à Dieu, se dépouille d’un ou plusieurs de ses biens, généralement immeubles, et les met hors du commerce, en les affectant à perpétuité à une œuvre pieuse, charitable ou sociale; soit d’une manière absolue exclusive de toute restriction, c’est le habous public, soit en réservant la jouissance de ces biens à une ou plusieurs personnes déterminées, on parle d’un bien habous de famille, à l’extinction des bénéficiaires, le habous de famille devient habous publique”.

Le habous est une institution suis generis propre au droit musulman. A l’origine, le mot habous ou waqf signifie emprisonner, immobiliser.

Selon Eddahbi, il s’agit d’« une donation d’usufruit au profit d’un bénéficiaire dans le souci au profit d’un bénéficiaire dans le souci d’aboutir à un but pieux ou d’utilité générale. Cette situation entraine la mise sous-séquestre de ce bien et pour la nue-propriété et pour la jouissance ».

Le habous est-il un trust ?

Il est nécessaire de définir le trust en tant qu’institution du droit commun, tandis que le Whakf, relevant du droit musulman, est une adaptation évoluée de la fiducie romaine, comme mentionné par Jean-Paul BERAUDO dans son “Répertoire de droit international Trust.”
La Convention de La Haye datée du 1er juillet 1985, portant sur la loi applicable au trust et sa reconnaissance, explique que le trust concerne les relations juridiques établies par une personne, appelée le constituant, que ce soit de son vivant ou à titre posthume, lorsque des biens sont placés sous la responsabilité d’un trustee dans l’intérêt d’un bénéficiaire ou pour un objectif spécifique.

Le concept de trust existait bien avant son invention, par exemple, lorsqu’un propriétaire transfère la nue-propriété à une institution telle qu’une mosquée tout en attribuant l’usufruit à des personnes qu’il désigne. Dans le contexte de la gestion de la succession, cette attribution de l’usufruit entraîne l’inaliénabilité des biens affectés.

Omar Ibn Al Khattab aurait demandé au Prophète Mohamed ce qu’il pourrait faire de sa terre pour être agréable à Dieu. Le prophète lui aurait répondu : «immobilises-la de façon à ce qu’elle ne puisse être ni vendue, ni donnée, ni transmise en héritage et distribues-en les revenus aux pauvres».

A. Un bien immobilisé

Il s’agit de l’immobilisation d’un fonds de sorte qu’il ne soit ni donné ni vendu et que ses
revenus reviennent à l’aumône.

Les biens habous reposent sur les mêmes caractéristiques que les terres collectives:

• imprescriptibles

• inaliénables

• insaisissables

Un nouveau Code des Awqaf a été promulgué par le Roi. ( Code des biens Habous par Dahir n°1.09.236 du 23 février 2010).

Dans son préambule, ce texte rappelle le caractère islamique ancestral de cette institution tout en lui octroyant un cadre juridique moderne susceptible d’assurer son évolution.

B. La pérennité du bien habous

Ce bien est donc, par sa nature même, inaliénable et à l’abri de toute saisie, mais il existe plusieurs exceptions à cette règle. Par exemple, les biens habous peuvent être vendus aux enchères publiques, mais avec l’obligation de réinvestir le surplus de la vente. De plus, ils peuvent être expropriés pour des raisons d’utilité publique.

2§. Les différents types de biens habous

A. Les habous publics

Ils englobent des biens immobiliers et des commerces en milieu urbain, ainsi que des exploitations agricoles. Les revenus issus de ces biens en habous publics ont été précieusement utilisés par le passé pour soutenir des initiatives d’intérêt collectif dans les petites localités, telles que l’entretien des mosquées, des écoles coraniques et des bains maures.

B. Les habous de famille

Il s’agit de biens dont l’usage est limité à une ou plusieurs personnes spécifiques jusqu’à l’extinction des bénéficiaires, après quoi le bien devient un habous public. Ces propriétés sont réglementées par l’administration des habous et sont assujetties à des règles spécifiques, telles que l’obligation d’obtenir une autorisation préalable de l’administration des habous pour toute transaction ou location, par exemple.

C. Les zaouias

Il s’agit de propriétés établies au bénéfice d’une confrérie religieuse, sous la gestion du moquadem de la zaouia correspondante et soumises à la supervision de l’administration des habous.

3§. La vente des Habous publics

La vente des Habous publics

-Pour les terrains à bâtir ou de culture sis en dehors des périmètres d’irrigation qui peuvent faire l’objet d’échange par voie d’adjudication et ce, en contre partie d’un autre terrain à affecter aux habous ou moyennant de l’argent à charge de réemploi.

Le dit échange est conditionné par l’obtention d’une autorisation chérifienne de S.M le Roi sous forme de dahir (dahir du 21 Juillet 1913 réglementant la mise en valeur des Habous public).

– Pour les terrains agricoles ou à vocation agricole sis en totalité ou en partie à l’intérieur des périmètres d’irrigation dont la propriété peut être transférée à l’État, en contre partie de la remise aux Habous public de terrains domaniaux ou d’une indemnisation en espèces, à charges de remploi.

La vente des biens habous de famille

Ils peuvent être liquidés à la demande des dévolutaires intermédiaires intéressés

La liquidation est décidée par le ministre des Habous et des affaires islamiques, en référence à une commission établie à cet effet par un décret.
Selon la loi, un tiers en pleine propriété revient aux Habous publics, tandis que les deux tiers restants sont attribués aux bénéficiaires selon les règles successorales si les héritiers du constituant sont toujours en vie, ou équitablement entre les bénéficiaires en cas d’extinction des héritiers du constituant.

Le rôle social du habous public

Les biens habous publics englobent des biens immobiliers en milieu urbain, des fonds de commerce, ainsi que des domaines agricoles. Par le passé, les revenus issus de ces biens habous publics ont joué un rôle crucial dans la prise en charge d’activités d’intérêt collectif au sein de petites communautés, telles que l’entretien des mosquées, les écoles coraniques, et les bains publics.

La location des biens habous

Le Dahir du 21 juillet 1913 portant sur la gestion location du régime habous public règlemente la location des biens habous publics, ce texte est toujours en vigueur.

4§. Le ministère des habous

Le ministère des Habous joue un rôle central dans la gestion de ce riche patrimoine, qu’il soit urbain ou rural, et demeure un acteur essentiel dans toutes les politiques foncières au Maroc.

Cependant, de nombreuses voix s’élèvent pour critiquer la gestion archaïque, la faible rentabilité des loyers, les problèmes liés aux occupations illégales et à la préemption des locaux commerciaux qui entourent ce patrimoine.

Ainsi le Professeur Mohamed Amrani explique que « Certains biens habous notamment des terres agricoles sont situées actuellement dans le périmètre urbain, plus particulièrement à Fès, Meknès et Marrakech. Leur rendement est peu significatif. S’ils étaient convertis en complexes d’habitat ou d’autres investissements, ils seraient mieux valorisés. Le rendement du waqf est basé surtout sur la location des biens. Il est nécessaire d’investir d’autres pistes plus rentables, et ce conformément à l’avis des oulémas».

Section 2: Les terres guich

1§Le particularisme des terres guich

Les terres Guich représentent des terres collectives attribuées par le Sultan aux tribus en échange de services militaires rendus. Il n’existe actuellement aucune législation spécifique régissant ces terres Guich, et il en reste très peu, principalement concentrées dans la région du Haouz et de Marrakech.
Le système Guich est marqué par la division des droits de propriété. L’État conserve la pleine propriété (droit éminent) des terres Guich, qui sont ainsi répertoriées dans le domaine privé de l’État.

Les collectivités Guich détiennent collectivement l’usufruit (menfaa) grâce à une concession du souverain, tandis que les ayants droit, en tant que membres de la collectivité Guich, possèdent un simple droit d’utilisation (intifaa).

Il est important de noter que le droit de menfaa est inaliénable, insaisissable et imprescriptible. De plus, ces terres peuvent être soumises à des procédures d’expropriation.

2§. À propos de Guich Oudaya

En 1838, le sultan Moulay Abderrahmane a octroyé les terres guich situées aux abords de la ville de Rabat à la tribu guich Oudaya en récompense des services militaires qu’ils ont rendus au trône.

Durant la colonisation, , l’administration coloniale avait prélevé 8,5 % de la superficie totale des terres guich pour en faire des périmètres de colonisation, en application du fameux article 10 du Dahir du 27 avril 1919.

En contrepartie de l’amputation de ces territoires, l’État a concédé la pleine propriété de ces terres aux collectivités qui en avaient, jusqu’alors, qu’un simple droit de jouissance.

Le 10 septembre 1946, les terres Guich Oudaya ont été cédées par l’administration des domaines en vertu d’un acte de cession conformément au décret du 19 janvier 1946, qui autorisait la concession d’un bien domanial couvrant 4 053 hectares. Selon cet acte de cession, la collectivité Guich Oudaya a obtenu la propriété d’un terrain qui a été officiellement enregistré en 1947 sous la référence 22747/R.

Cependant, la source de conflit réside dans le fait que la collectivité Guich Oudaya considère avoir acquis un droit de propriété indiscutable et incontestable grâce à l’enregistrement de ces terres. En parallèle, l’administration de tutelle du ministère de l’Intérieur revendique un droit de tutelle, en invoquant le décret du 27 avril 1919 qui régit la tutelle sur les terres collectives (DAR).

Le bien guich: une terre collective ?

Comme précédemment évoqué, pour des besoins liés à des projets d’utilité publique, le ministère a la possibilité de procéder à une expropriation forcée de ces terres.

Cette expropriation est soumise à une indemnisation négociée entre l’État et le conseil de tutelle, qui regroupe les représentants de la jemaa ou de la collectivité ethnique.

Il est important de noter que l’article 16 du décret du 27 avril 1919 précise que les dispositions de ce même décret ne s’appliquent ni aux terres Guich ni aux domaines forestiers dont les groupements collectifs ont la jouissance.

Un contentieux significatif a émergé en relation avec les terres Guich Oudaya en raison d’arrêtés d’expropriation impliquant un transfert de propriété. Plus précisément, le ministère de l’Intérieur a transféré ces terres à la Société d’aménagement Ryad (SAR), une société publique créée en 1983 et chargée de l’aménagement ainsi que de la commercialisation du projet Hay Ryad. Cette société est gérée par la Caisse de dépôt et de gestion (CDG).

La contestation de la tutelle de la DAR sur le Guich Oudaya

Selon le rapport de la Fondation Heinrich-Böll-Stiftung, le ministère de l’Intérieur, par le biais du directeur de la Direction des Affaires Rurales (DAR), a réalisé le transfert de propriété de plusieurs parcelles relevant du titre foncier principal 22747/R au nom de la collectivité Guich Oudaya.

Cependant, dans une affaire remontant au 15 décembre 1999, le tribunal administratif de Marrakech a annulé la tutelle exercée par le ministère de l’Intérieur sur les terres Guich Hsidat Ali Ben’ Amr en se référant aux dispositions de l’article 16 du décret de 1919. Les indemnisations accordées aux ayants-droits ont donné lieu à de nombreuses revendications.

Section 3 : Les biens du domaine de l’Etat

Le domaine de l’État avant le protectorat

Il est important de noter qu’avant l’arrivée de l’administration coloniale, il n’existait aucune distinction entre les biens appartenant à l’État et ceux relevant de la propriété personnelle du Souverain.

Le colonisateur souhaitait recenser les biens de l’État, ce qui a conduit à la création d’une commission chargée de réviser les biens du Makhzen.

Pendant cette période, l’administration a utilisé les biens du domaine privé de l’État, que ce soit pour les allouer à des colons “officiels” ou pour les affecter à divers usages administratifs.

1§. Le domaine public de l’État

A. Le domaine public: le principe d’inaliénabilité et d’imprescriptibilité

Le domaine public de l’Etat est constitué de routes, ports, rivages, etc.., il est placé sous le contrôle et la gestion du ministère de l’Équipement. Il est imprescriptible et inaliénable mais peut être déclassé en domaine privé. Le Dahir du 7 chaabane 1332(1er Juillet 1914) sur le domaine public (B.O. 10 juillet 1914) est toujours en vigueur.

L’article 4 de la loi citée consacre le domaine public comme étant inaliénable et imprescriptible. C’est-à-dire que le domaine public ne peut être cédé, donné, ou vendu. L’occupation du domaine pendant des années ne permet d’en revendiquer la possession.

Mais l’article 5 tempère cette rigueur, en permettant le déclassement de certaines parties du domaine public, dès lors qu’elles n’auront plus un intérêt général, ensuite elles entreront dans le domaine privé de l’Etat: “les portions du domaine public qui seraient reconnues sans utilité pour les besoins publics pourront être déclassées par arrêté du Grand Vizir rendu sur la proposition du directeur général des travaux publics et feront retour au domaine privé de l’État“.

La loi énumère la liste composant les domaines du domaine public:

” a) le rivage de la mer jusqu’à la limite des plus hautes marées, ainsi qu’une zone de 6 mètres mesurée à partir de cette limite ;

b) les rades, ports, havres et leurs dépendances ; les phares, fanaux, balises et généralement tous les ouvrages destinés à l’éclairage et au balisage des côtes et leurs dépendances ;

i) les routes, rues, chemins et pistes, les chemins de fer ou tramways, les ponts et généralement les voies de communication de toute nature à l’usage du public ; j) les lignes télégraphiques et téléphoniques, les pylones de la télégraphie sans fil ; k) tous les ouvrages de défense et de fortification des places de guerre ou des postes militaires et leurs dépendances. Et, en général, toutes les parties du territoire”.

B. L’exception au principe: l’occupation du domaine public

L’occupation du domaine public est une alternative au caractère inalinéable. L’Etat organise l’occupation, et plus largement l’exploitation du domaine public par des opérateurs privés. L’acte qui va lier s’appelle un contrat de concession, qui fixe les modalités et la durée de l’exploitation.
Cette exception est régie par le Dahir du 30 Novembre 1918 (24 safar 1337) relatif aux occupations temporaires du domaine public (B.O. 20 janvier 1919).
L’art 2 de la loi de 1918 dispose que l’occupation temporaire des parcelles dépendant du domaine public, nécessaires à la réalisation de l’objet d’une concession de service public, ou d’une concession de la construction, de l’entretien et de l’exploitation d’un ouvrage public, peut s’effectuer dans les conditions fixées par la convention de concession et le cahier des charges.”

Ce texte ancien ne correspond plus aux nouvelles attentes de l’Etat en manière d’occupation du domaine public, ni pour les opérateurs privés qui doivent fournir des investissements importants.

C. Le domaine public maritime

Le domaine maritime de l’Etat fait partie du domaine public de l’Etat.

Au regard de la règlementation en vigueur, le DPM est composé:

• le rivage de la mer jusqu’à la limite des plus hautes marées, ainsi qu’une zone de 6 mètres mesurée à partir de cette limite.
• les rades, ports, havres et leurs dépendances.
• les phares, fanaux, balises et généralement tous les ouvrages destinés à l’éclairage et au balisage des côtes et leurs dépendances.
• Les étangs salés en communication naturelle avec la mer.
• Les plages artificielles.

2§. Le domaine privé de l’Etat

Le domaine privé de l’Etat est constitué par l’ensemble des biens immobiliers et mobiliers dont l’Etat est propriétaire et ne faisant pas partie de son domaine public.
Il est subdivisé en deux catégories de biens soumis à des régimes juridiques distincts :
• Le domaine qualifié d’ordinaire géré par le Ministère de l’Economie et des Finances (Direction des Domaines) ;
• Le domaine forestier géré par le Haut-Commissariat aux Eaux et Forêts.

Le domaine privé de l’Etat est soumis par principe aux charges et obligations du droit commun dans la mesure où il est aliénable ; il fait l’objet de tous les actes d’administration et de disposition (vente, location, échange, affectation, etc.)

A. La diversité des biens du domaine privé de l’état

• Les immeubles construits affectés aux services publics, tels que les bâtiments administratifs, les établissements scolaires, les équipements sanitaires, etc. Le parc de logements de l’État, dont une partie est mise à la disposition des fonctionnaires.
• Des terrains nus urbains, suburbains et agricoles.
• Des biens mobiliers, comprenant le matériel réformé, les épaves terrestres et maritimes, ainsi que le matériel remis par les différentes juridictions du royaume.
• Le domaine privé de l’État hors domaine forestier est géré par la Direction des domaines du Ministère de l’Économie et des Finances et par des sociétés d’Etat pour les terres agricoles (SODEA,SOGETA).
• Le domaine privé comprend aujourd’hui 36 000 immeubles pour une superficie de 730 000 hectares.

B. Le domaine forestier de l’état

Le domaine forestier est géré par le Haut Commissariat aux Eaux et Forêts, en charge de 9 millions d’hectares. Ce domaine est lui aussi inaliénable, imprescriptible et insaisissable

Depuis 1917, le patrimoine forestier a été domanialisé dans sa majeure partie et soumis au régime forestier.

Le dahir du 10 octobre 1917 dispose que : » font partie du domaine forestier :

1- les forêts domaniales ;

2- les terrains couverts d’alfa dits « nappes alfatières » ;

3- les dunes terrestres et les dunes maritimes jusqu’à la limite du domaine public maritime 4- les maisons forestières et leurs annexes, les chemins forestiers, les plantations et les pépinières crées dans les forêts domaniales, les nappes alfatières ou les dunes, ainsi que les terrains dévolus du domaine forestier pour de telle créations par voie de donations, d’acquisition ou d’échange immobilier.

5- Les terrains domaniaux reboisés ou à reboiser les terrains acquis par le domaine forestier en vue de leur reboisement, ainsi que leurs annexes : maisons forestière pépinières etc… »

Les caractéristiques du domaine forestier de l’État

Afin de protéger les forêts contre les risques d’empiètement, de démembrement et de dégradations, le législateur prévoit la règle de l’inaliénabilité et l’imprescriptibilité, règle dérogatoire au droit commun qui s’applique aussi bien aux administrés qu’à l’administration elle-même.
Ces principes sont consacrés d’abord par le dahir du 1er juillet 1914 sur le domaine public, qui dispose dans son article 4 que : “le domaine public est inaliénable et imprescriptible”. Le domaine forestier est inaliénable. Cependant, il y a des exceptions, le régime de la conservation de la forêt domaniale admet des exceptions faites sous le critère de l’utilité publique, autorisant la distraction et le remembrement par voie d’échange.