Le système foncier au Maroc se caractérise par une grande complexité.
Il y a une superposition:
• de coutumes préislamiques,
• de la loi foncière musulmane et
• de la législation moderne qui se décompose entre la période coloniale et postcoloniale.

La conséquence: une absence de visibilité des sources applicables au droit foncier. La raison réside dans la dispersion des sources applicables au foncier.

Section 1 : La multiplicité des intervenants dans la gestion du foncier

• Le ministère de l’agriculture est chargé de la politique foncière en zone rurale, le ministère de l’équipement s’occupe de la gestion du domaine public de l’Etat, le ministère des finances de la gestion est en charge du domaine privé de l’Etat, le Haut-commissariat aux Eaux et Forêts gère le domaine forestier.

• Le Ministère de l’intérieur gère les terres collectives.

• Le ministère des Habous et des affaires islamique est en charge des biens Habous,

• L’administration du droit musulman est placée sous la tutelle du ministère de la justice l’administration du droit moderne est assurée par l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC) relevant du Ministère de l’Agriculture.

• L’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC). Etablissement public, doté de la personnalité morale et l’autonomie financière, placée sous la tutelle de l’Etat, précisément le ministère chargé de l’agriculture. Régit par la loi n°58-00. Sa mission principale : exercer au profit de l’Etat, les attributions reconnues en matière d’immatriculation foncière, de cadastre et de cartographie. Son directeur est nommé par Dahir.

Section 2 : L’absence d’un droit compilé: étude comparée

Un certain nombre de pays dispose d’un droit compilé en matière foncière, ce qui n’est pas le cas du droit foncier marocain.

Exemple 1: le code foncier turque

L’empire Ottoman a introduit en1858 une Code foncier (Azari Kanunnamesi), Le Code foncier de 1858 représente une codification fondamentale de tout le droit foncier.

Exemple de disposition : Le droit pour les ressortissants étrangers d’accéder à la propriété d’un bien immobilier en Turquie, par voie d’acquisition ou de succession, est lié à la condition de réciprocité (…) énoncée à l’article 35 du code foncier.

Exemple 2 : Le droit foncier suisse: un droit rural

Loi fédérale sur le droit foncier rural en Suisse vise à promouvoir les entreprises familiales en tant que pilier essentiel d’une population agricole robuste et d’une agriculture productive. Ces assisses doivent permettre le selon le droit suisse une exploitation durable du sol. La loi fédérale suisse cherche également à améliorer les structures agricoles, renforcer la position personnelle des exploitants (y compris les fermiers) lors de l’acquisition d’entreprises et de biens immobiliers agricoles, et lutter dans le même temps contre les prix excessifs des terres agricoles.
Les dispositions de la loi couvrent l’acquisition et l’engagement des entreprises et biens immobiliers agricoles, ainsi que le partage des entreprises agricoles et la fragmentation des biens immobiliers agricoles.
Cette législation s’inscrit dans une démarche pro-active de soutien à l’agriculture par le foncier.

Section 2 : La dispersion des sources applicables au droit foncier

1§. L’importance de la législation coloniale

Le Dahir (9 ramadan 1331) sur l’immatriculation des immeubles (B.O. 12 septembre 1913), est toujours en vigueur, cependant il a subi de nombreuses modifications, ( Dahir portant loi n° 1-75-243 du 12 avril 1976 -12 rebia II 1396 – la loi n° 14-07 promulguée par le dahir n° 1-11-177 du 22 novembre 2011).

Cette appellation du code foncier marocain concernant le Dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés est à relativiser. Elle traite uniquement les biens immatriculés, l’absence des biens melk et des autres régimes, ne lui donne pas le titre de code foncier.

Cette loi consiste à :
– immatriculer un immeuble suite à une procédure de purge, donnant lieu à l’établissement d’un titre foncier qui annule tous titres et purge tous droits antérieurs qui n’y seraient pas mentionnés ;
– inscrire sur le titre foncier ainsi établi tout acte et fait portant constitution, transmission, modification, reconnaissance ou extinction de droits réels ou charges foncières relatifs à l’immeuble qui en fait l’objet.

2§. La législation post coloniale

Le Dahir n° 1-69-30 du 10 joumada I 1389 (25 juillet 1969) relatif aux terres collectives situées dans les périmètres d’irrigation a réformé certaines dispositions du dahir du 26 rejeb 1337 (27 avril 1919) organisant la tutelle administrative des collectivités et réglementant la gestion et l’aliénation des biens collectifs

Il en va de même pour la loi nº 34-94 relative à la limitation du morcellement des propriétés agricoles situées à l’intérieur des périmètres d’irrigation et des périmètres de mise en valeur en bour promulgué par le dahir nº 1-95-152 du 11 août 1995.
Cette loi vise à réguler la fragmentation des terres agricoles situées à l’intérieur des périmètres d’irrigation et des périmètres de mise en valeur bien définis. À l’intérieur de ces périmètres d’irrigation, la superficie minimale requise pour une exploitation agricole est de 5 hectares, tandis qu’à l’extérieur, elle doit être suffisante pour générer un revenu permettant d’employer deux travailleurs agricoles.
Toutefois, des exceptions sont prévues pour les divisions de terres destinées à la création ou à l’extension d’activités non agricoles, ainsi que dans le cas d’expropriation pour des raisons d’utilité publique. La loi établit également les règles à suivre pour les biens immobiliers en copropriété ou en indivision, ainsi que les sanctions en cas de non-conformité.

3§. Les dispositions foncières contenues dans les codes

A. Le Code des droits réels

La finalité de ce code est inscrite à l’article 1 qui traite du champ matériel d’application. Les dispositions de cette loi s’appliquent à la propriété foncière et aux droits réels, dans la mesure où elles ne contreviennent pas aux lois concernant les biens immobiliers.

Le CDR a permis la consécration d’une portée extensive de la notion d’immeuble.

L’article 6 considère que « sont immeubles par leur nature les biens immobiles qui sont stables et fixes dans leur espace et qui ne peuvent ni se déplacer ni être déplacés sans en être affectés ou subir un changement dans leur aspect ».

Il ajoute dans l’article 7, que « sont immeubles par destination tous objets mobiliers que le propriétaire d’un fonds y a placés pour le service et l’exploitation de ce fonds ou qu’il y a attachés à perpétuelle demeure ».

B. Le DOC

Il existe plusieurs dispositions en lien avec le droit foncier. Par exemple l’article 489 du DOC, qui retient que « lorsque la vente a pour objet des immeubles, des droits immobiliers ou autres choses susceptibles d’hypothéques, elle doit être faite par écriture ayant date certaine et elle n’a d’effet au regard des tiers que si elle est enregistrée en la forme déterminée par la loi ».

Le cas de la vente avec option en matière immobilière intègre les spécificités des droits réels. Ce formalisme particulier permet de de ne pas retenir dans un délai trop long la réserve concernnat un bien immobilier.

L’article 604 du DOC exige que la partie qui s’est réservée le droit d’option déclare si elle entend tenir le contrat ou s’en départir dans un délai de trente jours a partir de la date du contrat.

La VEFA est un autre exemple de l’insertion de dispositions intéressants le foncier dans le DOC. Elle trouve sa place dans une Section IV intitulé “de la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement”. Selon l’article 618-1 du DOC, est considérée comme vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement, “toute convention par laquelle le vendeur s’oblige à edifier un immeuble dans un délai détermine et en transférer la propriété à l’acquéreur en contrepartie d’un prix a payer par ce dernier, au fur et a mesure de l’avancement des travaux”.

La vente en l’état futur d’achèvement, ou VEFA (également appelée « Achat sur plan » est un contrat par lequel l’acheteur acquiert un bien immobilier en cours de construction, en contrepartie le vendeur s’engage à lui livrer une fois achevée. Cette VEFA ne déroge en rien aux formalités usuelles de la vente immobilière traditionnelle, elle faite devant un notaire.